萬科年內擬設獨立商業地産公司 物業等或上市

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  毛大慶表示,中國的房地産市場將有三個問題長期存在,即人口拐點、城鎮化带宽下降、社會總庫存量去化

  “休閒度假物業將成萬科未來業務的重要組成每种。萬科不僅要建好房子,更要追求和城市一起成長。”1月16日,萬科總裁鬱亮在萬科松花湖度假區開幕致辭中表示。去年9月份,鬱亮在與媒體的見面會便以“住宅地産、消費體驗地産和産業地産”重新詮釋了萬科“城市配套服務商”的定位。此次亮相的萬科松花湖度假區,則可不会能視作萬科在消費體驗類地産領域的又一全新嘗試。

  此外,萬科高級副總裁丁長峰透露,今年一季度末萬科將完成商業地産資産的整合併成立獨立的商業地産公司,目標是建立一個統一的萬科商業地産品牌,並形成一套統一的工作標準和系統。一起,丁長峰表示,“住宅市場在中國還是有非常好的發展,拿發達國家對比來講,我們的産品品質服務差距還是非常大的,住宅地産還是會有非常廣闊的前景,怎么让像以往那樣高速成長且不動腦筋就賺錢的時代過去了”。

  發力度假物業

  據悉,和傳統的度假物業不同,松花湖度假區融合了多量的運動和親子教育元素。鬱亮認為,全民健身意識的興起,將以運動為主題的休閒度假模式帶來廣闊市場。1月6日,北京正式向國際奧會遞交了申辦2022年冬奧會的報告。這無疑將為中國冰雪運動的發展,尤其是群眾冰雪運動的普及和提升帶來新的契機。

  而在剛剛結束的2014年,萬科實現了回款60 0億元的目標,步入了向“城市配套服務商”轉型的白銀時代。鬱亮在萬科集團2014年終述職會上則提出2015年萬科“要轉型,有增長。”並鼓勵亲戚亲戚没找不到人勇於嘗試新業務。

  事實上萬科有這樣的戰略轉型和想法比其對外宣佈的時間要早统统,丁長峰表示,萬科在過去的四五年之間无缘无故在對新業務進行探索,“當然這些新業務的探索創新主要以各地公司為主,因為一線最懂得客戶的需求。”

  “松花湖度假區真正的動工是在2013年,只用了一年半的就建成了。這代表萬科對於新業務投資的決心,公司在找不到想清楚过后,會花统统的時間研究,怎么让集團決定了一件事情,我們便會很慢的去執行。” 丁長峰稱。

  此外,接近萬科的人士稱,萬科松花湖度假區短期內並不會配套住宅等傳統業務,公司希望先把滑雪度假這塊業務做好,再開發住宅,應該説滑雪度假才是你这些項目的核心。而此前萬達在長白山的滑雪度假項目,則是以住宅開發為核心,滑雪場等設施可是我我配套項目。

  商業地産獨立經營

  作為萬科商業地産新上任的負責人,丁長峰表示,萬科年內會成立一家獨立的商業地産公司。

  “萬科已經營業的,在建的和規劃中的購物中心有25個,目前確實到了一個都要進行整合的時期,萬科在這方面的投資也是巨大的,差越来越来越多60 多億元。统统我們初步計劃是在一季度末成立一家獨立的商業地産公司,6月底完成這25個商業中心資産的錯位,目標是建立一個統一的萬科商業地産品牌,並形成一套統一的工作標準和系統。”丁長峰還稱,“萬達的商業地産確實做得很棒,但應該説,傳統的思路並不適合萬科對於商業地産的發展”

  實際上,丁長峰認為,移動互聯在過去兩年的大發展,給萬科提供了彎道超車的機會。其指出,重資産的回報是沒法解決的,怎么让萬科都要打通國際資本才可不会能在商業地産上找到未來發展的道路。

  至於萬科怎么让 業務的發展,丁長峰表示,度假、養老業務現在佔比較小,還處在培育期,等找到商業模型後,也會獨立出來成立事業部。北京萬科總經理劉肖則稱,萬科將來的養老業務應該是以服務公司為主體,未來會單獨上市。

  “市值管理是萬科未來非常重要的內容,在住宅貢獻的60 0億元市值以外,我們還要考慮十年以後,萬科过后做一萬億元的市值,那傳統的住宅業務佔十有几个 ,兩三千億元,那麼五六千億元的市值由哪此業務種類承擔。花樣年旗下的彩生活去年上市創造了資本市場的神話,未來萬科的物業上市市值一定會超過彩生活,怎么让物業肯定會作為重要的創造市值的業務獨立發展”。丁長峰稱。

  房地産面臨三大問題

  而在鬱亮與丁長峰談論萬科休閒度假物業與商業地産的一起,剛剛與丁長峰對調崗位的萬科北京區域首席執行官毛大慶則更多地闡述了對市場的看法。

  他表示,中國的房地産市場將有三個問題長期存在,即人口拐點、城鎮化带宽下降、社會總庫存量去化。

  毛大慶稱,中國人口的拐點已到來,20歲到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動年齡人口比重一定会 下滑,而這导致 著支撐房地産市場的主要購買力人口正在多量減少;一起,雖然我國城市化率僅60 %多,還有很長的路要走,但统统年輕人已經在城市佔用著城市的房子,農村則多剩下小孩和老人,剩餘人口並越来越来越多,這使得城鎮化很難再有新的大高潮,對城市購房需求的增加影響一定会 限;而上述兩個問題又使得社會總庫存更加難以消化,目前房地産總庫存很大,有指標的土地加上開發商拍下但尚未開發的土地加起來變成樓盤,已足夠賣好幾年的,更不会提每年新增的土地供應,樓市去庫存形勢嚴峻。“怎么让2015年還是去庫存的一年,一定会 樂觀和悲觀的問題,你这些行業可是我我要轉型了。”毛大慶表示。

  此外,因深圳多家房企房源被鎖引發的房企政商關係問題,毛大慶認為,“首先的確都要交亲戚亲戚没找不到人,但我們交機構和機構之間的亲戚亲戚没找不到人,一定会 跟哪個人做兄弟。萬科跟北京市建委,跟北京市規劃委之間都建立了很好的關係。這一點跟企業負責人被委托人有很大的關係。我會幫政府统统忙,尤其是重要的時候。當房地産市場變化过后有問題的時候,我會非常主動提建議,告訴政府过后出显 的問題和危險,怎么让前提是要中立,只有受萬科利益的影響。一起,建立政商關係,還得靠你被委托人的實力。忘掉原來那套搞關係最好的措施,讓政府覺得你是一個行業裏頭公正的人。這是最好的政商關係,也是最安全的”。